Loạt dự án bất động sản bị các ngân hàng rao bán do nợ xấu của Chủ đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng sân golf Đầm Vạc và Khu biệt thự nhà vườn Mậu Lâm Đầm Vạc (tỉnh Vĩnh Phúc)

Ngân hàng TNHH MTV Đại Dương (OceanBank) vừa thông báo bán đấu giá khoản nợ hơn 800 tỷ đồng của Công ty CP Xây dựng và phát triển đô thị (CUD), chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng sân golf Đầm Vạc và Khu biệt thự nhà vườn Mậu Lâm Đầm Vạc (tỉnh Vĩnh Phúc) để thu hồi nợ xấu.

Tài sản đấu giá là khoản nợ xấu của CUD phát sinh theo Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Đại Dương (nay đổi tên là Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương) và CUD. Tổng nghĩa vụ nợ tạm tính đến hết ngày dự kiến tổ chức cuộc đấu giá (ngày 07/04/2022) gần 808 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc hơn 229,8 tỷ đồng và tổng lãi, phạt 578,1 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ là toàn bộ tài sản gắn liền với đất, đã, đang hoặc sẽ hình thành bao gồm nhưng không giới hạn sân golf, công trình câu lạc bộ, công trình khách sạn 5 sao, hệ thống giao thông nội bộ, bãi đỗ xe, khu bảo dưỡng sân golf, các công trình phụ trợ khác... gắn liền với diện tích đất 503.200m2 thuộc quyền sử dụng của CUD trong thời hạn đến ngày 3/2/2054 tại địa chỉ xã Thanh Trù, thị xã Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng số AB 933710, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất T00129/QSDĐ/404/QĐ-UB ngày 3/02/2005 do UBND tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 26/12/2006.

Giá khởi điểm đấu giá tài sản nói trên được OceanBank đưa ra là 807,9 tỷ đồng. Thời gian tổ chức đấu giá vào 10h ngày 7/4/2022 tại trụ sở Trung tâm, số 2 phố Quang Trung, phường Yết Kiêu, quận Hà Đông, Hà Nội.

Khu biệt thự, nhà vườn Mậu Lâm - Đầm Vạc, thành phố Vĩnh Yên. Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp.

Khu đất nói trên được UBND tỉnh Vĩnh Phúc cấp Quyết định số 3349/QĐ-UB ngày 22/9/2004 về việc chấp thuận Dự án đầu tư xây dựng sân golf Đầm Vạc và khu biệt thự, nhà vườn Mậu Lâm Đầm Vạc, thị xã Vĩnh Yên và Quyết định số 499/QĐ-UBND ngày 18/02/2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 sân golf và khu biệt thự, nhà vườn Mậu Lâm - Đầm Vạc, thành phố Vĩnh Yên (lần 1).

Liên quan đến Dự án đầu tư xây dựng sân golf Đầm Vạc, ngày 26/11/2009, Thủ tướng chính phủ ban hành quyết định cố 1946/QĐ-TTg về việc phê duyệt quy hoạch sân golf đến năm 2020. Theo đó, dự án của Công ty CUD thuộc diện phải chia tách hoạt động sân golf độc lập với Khu đô thị. Vì vậy, Công ty Đô Thị đã dùng các tài sản là sân golf góp vốn vào pháp nhân mới để vận hành sân golf (Công ty Cổ phần khu nghỉ dưỡng và Sân golf Đầm Vạc)”.

Các cổ đông Công ty CUD đã cùng thỏa thuận thành lập pháp nhân mới quản lý khai thác phần sân golf theo hướng dẫn của UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Sau khi pháp nhân mới thành lập, các cổ đông cũ và cổ đông mới tại Công ty Đô Thị đã hoán đổi cổ phần tại Công ty Đô thị sang cổ phần của công ty Sân golf.

Việc hoán đổi cổ phần này, tại Công ty Đô Thị đã phát sinh một khoản công nợ phải thu từ các cổ đông hoán đổi chuyển sang cổ đông Công ty Sân golf với số tiền 276,7 tỷ đồng.

Theo OceanBank, CUD đã mang toàn bộ tài sản thế chấp góp vốn vào Công ty CP Khu nghỉ dưỡng và sân golf Đầm Vạc và đã chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần góp vốn của mình tại Công ty CP Khu nghỉ dưỡng và sân golf Đầm Vạc cho các tổ chức, cá nhân khác. Đây là vi phạm của CUD thực hiện đúng nghĩa vụ của Bên thế chấp. Ngân hàng OceanBank đã yêu cầu CUD trả lại nguyên trạng tài sản thế chấp nhưng đến nay công ty vẫn chưa thực hiện được.

Công ty Cổ phần khu nghỉ dưỡng và Sân golf Đầm Vạc được thành lập từ tháng 12/2011, đăng ký địa chỉ trụ sở chính trùng với địa chỉ của CUD.

Tính đến tháng 9/2014, Sân golf Đầm Vạc có vốn điều lệ (VĐL) 392 tỉ đồng, bao gồm 17 cổ đông sáng lập (gồm 14 thể nhân và 3 pháp nhân). Trong đó, CTCP Tài chính và Đầu tư Gia Phát (40,15% VĐL); CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Phố Wall (2% VĐL); CTCP Chứng khoán Phố Wall (1% VĐL); ông Vũ Duy Thành (2,27% VĐL); ông Đỗ Vũ Diên (1,07% VĐL); …

Nông Trường Sông Hậu tại TP Cần Thơ

Ngân hàng Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Cần Thơ (Agribank) đang rao bán khoản nợ của Nông trường Sông Hậu (TP Cần Thơ) với dư nợ đến ngày 30/3/2021 là 349 tỷ đồng (dư nợ gốc là 97 tỷ và dư nợ lãi là hơn 252 tỷ đồng). Khoản nợ được đảm bảo bằng toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của Nông Trường Sông Hậu tại TP Cần Thơ, giá khởi điểm là 98,5 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc Agribank chấp nhận mất gần như toàn bộ tiền lãi trong khoản cho vay này để thu hồi nợ gốc.

Thành lập vào tháng 4/1979, từ chỗ không có gì trong tay, Nông trường Sông Hậu đã nhanh chóng huy động các nguồn lực để khai hoang, tổ chức sản xuất trên tổng diện tích gần 7.000 hecta, với hơn 2.500 hộ nông trường viên.

Gắn sản xuất với chế biến, tiêu thụ, nông trường đã huy động các nguồn vốn vay, vốn tích lũy để xây dựng hạ tầng, các cơ sở chế biến nông lâm, hải sản.

Thời cao điểm, nông trường có tới 14 phân xưởng chế biến lương thực, thực phẩm, đóng hộp hàng nông sản, một nhà máy chế biến thủy hải sản, một nhà máy chế biến gỗ hoạt động rôm rả cả ngày đêm, doanh số sản phẩm trên 1.000 tỉ đồng/năm.

Đến năm 1992, UBND tỉnh Cần Thơ (nay là TP Cần Thơ) quyết định thành lập doanh nghiệp nhà nước Nông trường Sông Hậu với 100% vốn nhà nước. Đây cũng là nơi gắn bó với tên tuổi của bà Trần Ngọc Sương (bà Ba Sương), nguyên Giám đốc Nông trường.

Nông trường Sông Hậu. Ảnh: Tuổi trẻ

Để tháo gỡ những khó khăn tài chính kéo dài nhiều năm của Nông trường Sông Hậu, năm 2019 UBND TP Cần Thơ quyết định chuyển đổi mô hình hoạt động của nông trường sang mô hình Công ty TNHH hai thành viên.

Vào năm 2019, trong bản báo cáo giám sát tài chính của chủ sở hữu đối với Công ty TNHH một thành viên độc lập, tổ chức tài chính nhà nước và doanh nghiệp có vốn nhà nước do UBND TP Cần Thơ làm đại diện chủ sở hữu.

Trong đó, đáng chú ý, 2 công ty TNHH một thành viên độc lập là Công ty TNHH một thành viên Nông nghiệp Cờ Đỏ "có dấu hiệu mất an toàn về tài chính" và Nông trường Sông Hậu "mất an toàn về tài chính".

Cụ thể, theo báo cáo này, 6 tháng đầu năm 2019, Nông trường Sông Hậu có tổng doanh thu khoảng 25,9 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế chỉ là 22 triệu đồng.

UBND TP Cần Thơ kết luận: đến ngày 30-6-2019, lỗ lũy kế của Nông trường Sông Hậu là 452 tỉ đồng, lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu (đang âm hơn 363 tỉ đồng).

Hiện Nông trường Sông Hậu nợ quá hạn ngân hàng chưa được xử lý hơn 409 tỉ đồng, trong đó nợ Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Cần Thơ gần 260 tỉ đồng, nợ Ngân hàng Thương mại cổ phần công thương VN chi nhánh Cần Thơ hơn 149 tỉ đồng.

Theo UBND TP Cần Thơ, hiện Nông trường Sông Hậu chủ yếu sản xuất lúa giống, kinh doanh mua bán gạo tuy có hiệu quả nhưng chỉ đủ bù đắp chi phí tạm thời chờ chuyển đổi (đang xử lý về tài chính để chuyển đổi thành Công ty TNHH hai thành viên trở lên).

Ngoài ra, do khó khăn về tài chính, lượng tiền mặt hiện có tại đơn vị chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu các hoạt động sản xuất kinh doanh mang tính cạnh tranh như hiện nay của doanh nghiệp.

"Do chưa chủ động mua được hàng hóa kinh doanh với giá hợp lý nhất tại thời điểm, không được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, khả năng tự nuôi sống bộ máy tổ chức chuyển đổi sang mô hình Công ty TNHH hai thành viên trở lên rất khó khăn trong năm 2019", UBND TP Cần Thơ nhận định.

Tuy nhiên, chỉ có duy nhất 1 đối tác tham gia chuyển đổi là Công ty Cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk). Doanh nghiệp này cũng được chọn là nhà đầu tư tham gia thực hiện phương án chuyển đổi Nông trường Sông Hậu.

Dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân

Ngay tại Hà Nội, Dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội), gồm 29 tầng cao, 1 tầng lửng, 2 tầng kĩ thuật, 2 tầng hầm, sau hơn 1 thập kỷ triển khai thi công chưa hẹn ngày giao nhà. Cuối tháng 10/2020, ngân hàng công bố khoản nợ gốc, lãi vay, lãi phạt được đấu giá hơn 164 tỷ đồng, nhưng đến tháng 5/2021, ngân hàng BIDV, chủ nợ dự án, thông báo mức đấu giá khởi điểm khoản nợ 86 tỷ đồng, thấp hơn nhiều tiền nợ thực tế.

Dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân mới chỉ xây đến tầng 25 đã bỏ hoang nhiều năm nay. Dự án Tincom Pháp Vân nằm trên khu đất rộng 56.440 m2

Vào tháng 10/2009, Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư và thương mại Thăng Long (Tincom Group) được UBND TP Hà Nội trao quyết định làm chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án nêu trên với tên gọi Tincom Pháp Vân.

Sau khi có quyết định, chủ đầu tư đã triển khai dự án, kêu gọi khách hàng đặt cọc bằng "hợp đồng ủy thác đầu tư" và bàn giao nhà vào năm 2014. Tuy nhiên, đến năm 2011, dự án bị yêu cầu dừng thi công do chưa có giấy phép xây dựng. Năm 2012, dự án tái khởi công nhưng được vài tháng lại tiếp tục "đắp chiếu".

Năm 2016, dựa án này đổi tên thành Dragon Riverside Pháp Vân nhưng đến năm 2018 lại tiếp tục dừng thi công. Theo nhiều người dân địa phương, từ năm 2018 đến nay, dự án này chưa có dấu hiệu thi công trở lại.

Được biết, sau khi được trao quyết định, chủ đầu tư đã tiến hành triển khai dự án. Rất nhanh chóng, nhiều khách hàng đã tìm đến dự án và thực hiện các hợp đồng góp vốn. Khi ấy, chủ đầu tư dự kiến sẽ bàn giao nhà vào năm 2014.

Thế nhưng, vì thi công chưa có giấy phép xây dựng, dự án đã bị đình chỉ. Đến cuối năm 2011, dự án Tincom Pháp Vân mới có giấy phép xây dựng. Đến tháng 11/2011, dự án vẫn chưa xong phần móng, chỉ là một đống ngổn ngang, hoen gỉ. Thời gian tái thi công chẳng được bao lâu thì đến đầu năm 2012 dự án rơi cảnh “đắp chiếu”. Trước tình cảnh này, nhiều khách hàng làm đơn đề nghị thoái vốn.

Đến năm 2016, dự án được đổi tên “Dragon Riverside Pháp Vân” quảng bá rầm rầm khắp nơi. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại (tháng 4/2021) Dragon Riverside vẫn chỉ là một khối bê tông khổng lồ, bỏ hoang ngay giữa lòng Hà Nội. Mất niềm tin vào chủ đầu tư, trước đó, từ năm 2012 nhiều khách hàng đã làm đơn đề nghị thoái vốn song tiến trình thoái vốn diễn ra không suôn sẻ. Lý giải việc thu tiền nhanh nhưng hoàn tiền quá chậm, đại diện doanh nghiệp này lý giải do thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp khó khăn.

Dự án Dragon Riverside Pháp Vân.

Tuy vậy, cùng thời điểm đó, Tincom Group lại cho ra mắt dự án Imperial Plaza 360 Giải Phóng, Đây là tổ hợp khu nhà ở cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại được xây dựng trên diện tích đất khoảng 3,6 ha.

Về chủ đầu tư dự án – Tincom Group, được biết, công ty được thành lập vào tháng 9/2003, hoạt động trong lĩnh vực chuẩn bị mặt bằng, xây dựng công nghiệp, bất động sản, nước giải khát, tài chính… Công ty này có 3 cổ đông sáng lập là ông Nguyễn Văn Vạn, bà Nguyễn Thị Tâm và bà Nguyễn Thị Vân. Tính đến cuối năm 2017, Tincom Group có vốn điều lệ 500 tỷ đồng, trong đó ông Nguyễn Văn Vạn góp 10 tỷ đồng, nắm giữ 2% cổ phần; 2 cổ đông cá nhân còn lại đã thoái toàn bộ vốn. Cơ cấu cổ đông và tỷ lệ sở hữu của phần vốn còn lại không được công bố.

Chủ tịch HĐQT Tincom Group là ông Thang Văn Lương (SN 1972). Ông Lương còn đang đứng tên tại một số pháp nhân như CTCP Xây dựng và Thương mại VT, CTCP Đầu tư Tài chính Bahamas Việt Nam. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Tincom Group là ông Nguyễn Văn Hùng (SN 1967). Ông Hùng hiện còn đang là người đại diện của Công ty TNHH Đầu tư BĐS Hưng Thịnh Phát và CTCP Tư vấn Đầu tư HL Land.