Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng "phân hóa đến chọn lọc", khi dòng tiền ngày càng tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và pháp lý minh bạch.

Trong nửa đầu năm 2026, nhiều chính sách mới đã tạo động lực tích cực cho thị trường. Đáng chú ý, việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ ngày 1/3/2026 góp phần nâng cao tính minh bạch trong giao dịch. Song song đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tiếp tục được thúc đẩy. Riêng TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, thậm chí nhiều khoản vay thả nổi lên tới 15 - 16%/năm, đang tạo áp lực lớn đối với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Chi phí vốn cao khiến thanh khoản ở nhiều phân khúc suy giảm, trong khi dòng tiền chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và phương án tài chính an toàn.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phụ trách DXS-FERI, tác động của lãi suất cao đã khiến hầu hết các chỉ số thị trường điều chỉnh đáng kể trong 6 tháng đầu năm. Cả nước ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn tại miền Bắc và miền Nam, được phát triển bởi những chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group và Masterise Homes.

Ở chiều ngược lại, lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025 và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường phổ biến ở mức 20 - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung vào những dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong khi đó, các sản phẩm mang tính đầu tư tại khu vực vùng ven ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.

Về mặt bằng giá, DXS-FERI cho biết giá sơ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng khoảng 10 - 15% tại miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây ghi nhận mức tăng từ 5 - 7%. Hiện giá căn hộ sơ cấp dao động từ 45 - 170 triệu đồng/m² tại miền Bắc, 40 - 150 triệu đồng/m² tại miền Nam, 32 - 115 triệu đồng/m² tại miền Trung và 30 - 60 triệu đồng/m² tại miền Tây.

Đối với nhà phố, giá bán tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm và ổn định hơn. Giá sơ cấp tại miền Bắc dao động từ 80 - 280 triệu đồng/m², tăng khoảng 5 - 7%; miền Nam đạt 50 - 250 triệu đồng/m², tăng 3 - 5%; miền Trung và miền Tây lần lượt ở mức 50 - 145 triệu đồng/m² và 30 - 90 triệu đồng/m², cùng tăng khoảng 3 - 5%.

Tuy vậy, so với cuối năm 2025, mặt bằng giá nhìn chung đã đi ngang. Một số dự án triển khai các chương trình ưu đãi, chiết khấu nhằm kích cầu nhưng chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng. Khảo sát trên 1.280 khách hàng của DXS-FERI cho thấy, pháp lý minh bạch là yếu tố được quan tâm nhiều nhất với tỷ lệ 96,9%. Tiếp theo là vị trí và khả năng kết nối dự án (87,5%) và uy tín chủ đầu tư (62,5%).

Theo đơn vị nghiên cứu, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền. Xu hướng phổ biến là ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, chính sách tài chính phù hợp và hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng.

Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế thế giới và chính sách kiểm soát tín dụng. Nguồn cung mới dự kiến bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động trong khoảng 20 - 30%. DXS-FERI nhận định giá bán sơ cấp sẽ chủ yếu đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng, trong khi giá thuê tiếp tục duy trì ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

Trong bối cảnh đó, thị trường được kỳ vọng tiếp tục phục hồi theo hướng ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý hoặc nằm tại những khu vực chưa có động lực phát triển sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lớn về thanh khoản.