Ảnh minh họa

Đất dự án là gì?

Ngay từ tên gọi “đất dự án” đã cho thấy phần nào nội dung của khái niệm này. Đất dự án là đất được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư. Dự án đầu tư là các đề xuất bỏ vốn để tiến hành hoạt động kinh doanh trên địa bàn cụ thể là trong thời gian xác định. Ví dụ dự án xây dựng một nhà máy sản xuất là một dự án đầu tư có sử dụng đất. Do đó, đất thuộc phạm vi dùng để xây dựng nhà máy được gọi là đất dự án.

Sau đây là một số lưu ý về quy định pháp luật về đất dự án:

Đất dự án được phân loại theo mục đích dự án

Loại đất sử dụng để thực hiện dự án phụ thuộc vào mục đích của dự án đó. Nếu dự án xây dựng nhà ở thì đất dự án là đất ở, dự án thương mại dịch vụ thì đất dự án là đất thương mại dịch vụ, dự án sản xuất nông nghiệp thì đất dự án là đất nông nghiệp… Do đó chủ đầu tư dự án phải sử dụng đúng mục đích, phù hợp với nội dung dự án đầu tư.

Điều kiện để chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư là phải có năng lực tài chính thực hiện dự án, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không vi phạm quy định về đất đai trong trường hợp đang được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Chủ đầu tư đáp ứng năng lực về tài chính là có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Chủ đầu tư bị thu hồi đất do sử dụng đất dự án trái mục đích

Việc chủ đầu tư sử dụng đất dự án trái mục đích dẫn đến hậu quả là Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ Nhà nước giao đất để chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhưng chủ đầu tư lại sử dụng đất để xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh thương mại.

Trường hợp này chủ đầu tư sử dụng đất không đúng mục và bị thu hồi đất theo điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013

Chủ đầu tư bị thu hồi đất do thực hiện dự án chậm tiến độ

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.

Giao dịch liên quan đến đất dự án

Trên thực tế có nhiều trường hơp đất dự án được chủ đầu tư phân lô để bán đất nền cho tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên không phải trường hợp nào đất dự án cũng được phân lô bán nền tự do như vậy. Ví dụ đất được giao để thực hiện dự án kinh doanh thương mại thì chủ đầu tư không thể phân lô để bán cho hộ gia đình cá nhân làm đất ở.

Như vậy là chủ đầu tư đã sử dụng đất trái mục đích như đã nói ở trên. Do vậy người mua đất nền dự án cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án, loại đất được sử dụng để thực hiện dự án đó.