Chuyển nhượng “giảm tốc”, dòng tiền rời bỏ lướt sóng

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng OneMount Group, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể. Trong tổng số 11.100 giao dịch toàn thị trường, lượng chuyển nhượng đã giảm tới 50% so với quý IV/2025 và giảm 12% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý nhất là phân khúc căn hộ chung cư với chỉ khoảng 4.000 giao dịch, giảm mạnh 60% theo quý và 26% theo năm. Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm, nhận định rằng thị trường đã thoát khỏi giai đoạn tăng trưởng nóng để bước vào nhịp "giảm tốc" rõ rệt. Sự thoái lui của các dòng vốn ngắn hạn trước những biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị đã khiến tâm lý "mua nhanh - bán nhanh" không còn chỗ đứng. Thay vào đó, thị trường đang chuyển sang trạng thái chọn lọc, ưu tiên cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Trái ngược với sự ảm đạm của chung cư, phân khúc nhà thổ cư lại trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất với khoảng 6.000 giao dịch. Dòng tiền hiện có xu hướng dịch chuyển về khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội – nơi mặt bằng giá còn ở mức dễ tiếp cận và hạ tầng đang được cải thiện mạnh mẽ. Diễn biến này được các chuyên gia đánh giá là quá trình tái cấu trúc dòng tiền trong bối cảnh đẩy mạnh quy hoạch đô thị và giãn dân ra vùng ven.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy bức tranh tương tự trên quy mô cả nước. Tổng giao dịch bất động sản đạt khoảng 139.855 giao dịch (bằng 92,4% so với quý trước). Trong khi căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, thì đất nền vẫn duy trì được sức hút với gần 109.000 giao dịch. Điểm chung lớn nhất của thị trường lúc này là sự thận trọng; những sản phẩm có pháp lý minh bạch, có thể dọn vào ở ngay và phù hợp túi tiền đang chiếm ưu thế tuyệt đối.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, cơ hội cho người mua thực

Dù ghi nhận nhịp giảm tốc trong ngắn hạn, nhưng nhìn lại chặng đường 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội đã có bước tiến khổng lồ. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung đã tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương mức tăng trưởng kép 11% mỗi năm. Sự tăng giá bền bỉ này phần lớn xuất phát từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và sự dịch chuyển mô hình đô thị sang hướng đa cực.

Dự báo đến năm 2035, diện mạo thị trường sẽ còn thay đổi mạnh mẽ khi nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng có thể đạt ít nhất 760.000 căn, tăng vượt bậc so với con số 440.000 căn của năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung tại các đại đô thị vệ tinh cách trung tâm trên 30km, gắn liền với hạ tầng giao thông liên vùng. Tương tự, nguồn cung nhà liền thổ cũng được dự báo tăng từ 132.000 căn lên hơn 210.000 căn trong cùng giai đoạn.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng dù trải qua nhiều chu kỳ biến động nhưng xu hướng giá dài hạn vẫn đi lên. Tuy nhiên, trong hai năm tới, Thủ đô dự kiến đón thêm hơn 68.000 căn hộ mới. Nguồn cung dồi dào này sẽ tạo áp lực giảm giá rõ rệt đối với những sản phẩm mang tính chất đầu cơ, buộc thị trường phải điều chỉnh về mức giá hợp lý hơn.

Các chuyên gia đồng quan điểm rằng, nhịp điều chỉnh đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực mà là giai đoạn "thanh lọc" cần thiết để tái cân bằng cung - cầu. Khi áp lực tăng giá ảo bị đẩy lùi, người mua để ở sẽ trở thành nhóm hưởng lợi lớn nhất. Họ có thêm thời gian, không gian để lựa chọn các sản phẩm phù hợp với giá trị cốt lõi. Đây chính là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững và lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản Thủ đô trong tương lai.